I soggetti erogatrici di mutui sono in primo luogo le banche. Il Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia regola uniformemente il loro funzionamento, adeguando l'Italia alle direttive europee in materia bancaria. L'esercizio dell'attività bancaria è autorizzato dalla Banca d'Italia.
La banca istituzionalmente opera come mediatore del risparmio. Attraverso la sua organizzazione fa incontrare le esigenze di chi, depositando i propri risparmi, desidera avere una remunerazione del proprio capitale e di chi ha necessità di reperire capitali per finanziare le proprie intraprese economiche.
Semplificando, l'incontro tra la domanda l'offerta dei capitali è organizzato in modo tale che il sistema bancario garantisca la sicurezza dei capitali depositati e nel contempo la Banca gestisca il rischio di insolvenza di chi accede ai finanziamenti.
Il sistema bancario nel suo complesso ha l'obiettivo di rendere efficiente e veloce la circolazione del denaro.
I principi cardine del nuovo ordine del settore bancario e creditizio introdotti dal Testo Unico Bancario sono improntati alla: liberalizzazione dai precedenti vincoli specialistici nell'attività bancaria (precedentemente vi era la suddivisione tra banche commerciali, banche di mediocredito e così via); la possibilità alle imprese bancarie dell'area euro di avere loro filiali in Italia e offrire anche alle banche italiane la possibilità di insediarsi reciprocamente nei paesi UE; accrescimento dell'efficienza delle banche, lasciate libere di concedere finanziamenti senza limiti temporali o di settore; prudente gestione dell'attività creditizie, per una generale tutela del pubblico risparmio e la ricerca della stabilità del sistema finanziario; definizione tassativa della forma giuridica delle imprese bancarie; possibilità da parte delle banche di acquisire partecipazioni in imprese anche di settori diversi da quello creditizio.
Con la cosiddetta banca universale si è favorito una serie di semplificazioni strutturali che hanno portato al fenomeno del gigantismo delle istituzioni finanziarie. Si osserva, tuttavia, che da questa impostazione derivano gravi problemi rimasti ancora irrisolti.
Infatti, non sembra provato che banche sempre più grandi rendono il sistema creditizio più efficiente. Se l'applicazione delle tecnologie elettroniche di trasmissione /elaborazione dati nel mondo bancario ha consentito la creazione di importanti economie di scala, chiunque può notare, però, come oggi il lavoro in banca sia stato schematizzato in procedure, tanto che il bancario allo sportello segue automaticamente l'indicazione del computer. In un certo senso la tecnologia ha dequalificato il lavoro del bancario, irrigidendolo in schemi prefissati e con pochissimi margini di manovra. Il cliente si scontra sempre più spesso con logiche bancarie standardizzate che non offrono alternative.
Altro problema irrisolto è quello relativo al rischio di conflitto di interessi della banca. Le banche, infatti, tendono a non assumersi più direttamente i rischi della classica attività bancaria (rischio di insolvenza) ma, potendo costruire dei prodotti finanziari e distribuirli nel mercato, trasferiscono il rischio all'acquirente del prodotto stesso. È questo il fenomeno che è emerso con le vicende Parmalat e Cirio, recentemente, anche con i prodotti finanziari cosiddetti tossici come, ad esempio, quelli costruiti in base ai mutui subprime americani.
In ogni caso, il venire meno del principio della specializzazione delle banche, ha comportato che l'erogazione del credito fondiario, che precedentemente era attività tipica degli istituti di credito speciale, sia diventata operazione di credito che può svolgere qualsiasi banca. Secondo la precedente normativa sul credito fondiario, un mutuo fondiario potrebbe essere erogato soltanto da alcuni istituti di credito espressamente autorizzati, che svolgevano tale attività o che avevano un'apposita Sezione Autonoma di Credito Fondiario (SACF).