Surrogare significa sostituire. Con la surrogazione, detta anche portabilità del mutuo, sostanzialmente si porta il debito del mutuo presso un altro istituto che offra condizioni più vantaggiose ed, ovviamente, sia disponibile alla surrogazione. La banca erogatrice del mutuo originario, a richiesta, deve concedere di far portare il mutuo senza opporsi o creare impedimenti.
Nel caso di surroga del mutuo l'ipoteca iscritta per l'originario contratto continua a garantire il nuovo contratto per un ammontare uguale o inferiore all'importo residuo del capitale del mutuo originario e non deve essere cancellata e reiscritta.
Il nuovo mutuo può stabilire diverse e migliori condizioni di tasso, di durata o di regime e di piano di ammortamento. I benefici fiscali rimangono gli stessi del mutuo surrogato.
L'atto di surroga del mutuo viene stipulato dal notaio che si occuperà della annotazione nei registri immobiliari. Per chiedere la surrogazione in Conservatoria basta un documento di surrogazione compilato dal cliente e la firma autenticata.
La surrogazione può essere effettuata anche con una scrittura privata, un documento in cui il mutuatario dichiara la sua volontà a surrogare il nuovo finanziatore al precedente nell’ipoteca già iscritta sull’immobile. La copia autenticata di questo documento insieme alla quietanza rilasciata dal vecchio finanziatore che dichiara che il mutuo è stato utilizzato per pagare il residuo del precedente finanziamento, sono sufficienti per poter far iscrivere sui registri immobiliari la surroga dell’ipoteca.
Con il decreto Bersani la surrogazione è diventata gratuita.
Anche se si fa senza spese, bisogna verificare attentamente se la surroga del mutuo è conveniente. Con la nuova banca si può optare anche una durata più lunga di quella precedente. Contestualmente al trasferimento si accede a un nuovo piano di ammortamento in cui la quota interessi sarà per il primo periodo molto consistente. Bisogna considerare anche questo nel valutare la convenienza economica a surrogare il mutuo. Allungare la durata ha l’indubbio vantaggio di ridurre l’ammontare della rata periodica. Inoltre, cambiare operatore spesso dà la possibilità di ridurre lo spread (la percentuale di guadagno della banca).
Se in banca vi negano la surrogazione proponendovi in cambio la sostituzione ricordatevi che la surrogazione è un vostro diritto sancito dalla legge. L’Antitrust ha già sanzionato il comportamento scorretto di più di venti tra maggiori banche italiane nel 2008 comminando sanzioni per 10 milioni di euro.